adwokat Lublin Małgorzata Pietrzak

Adwokat Małgorzata Pietrzak jest absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie.

W 2017 roku, po odbyciu aplikacji adwokackiej, otworzyła własną Kancelarię Adwokacką w Lublinie.

Pamiętaj, że czytany artykuł nie stanowi porady prawnej w rozumieniu ustawy Prawo o adwokaturze! 
Wpis jest oparty na stanie prawnym obowiązującym w chwili jego publikacji.

Najemca nie płaci czynszu – co zrobić?

najemca nie płaci czynszu

Obecnie wiele osób inwestuje w nieruchomości, mając nadzieję, że lokal przyniesie zysk w postaci czynszu najmu. Niestety zdarza się, że najemca nie reguluje swoich należności wobec wynajmującego, a właściciel, zamiast osiągać przychód z najmu, ponosi straty. Co zatem zrobić w sytuacji, w której lokator nie płaci czynszu? W dzisiejszym artykule postaram się odpowiedzieć na to pytanie.

Ustawa o ochronie praw lokatora

Wynajmując nasz lokal na cele mieszkalne, musimy pamiętać, że w tym przypadku kodeks cywilny znajduje jedynie ograniczone zastosowanie. Zawarte w nim przepisy dotyczące najmu stosuje się głównie w przypadku lokali na cele usługowe. Podstawę prawną dla umów najmu mieszkań stanowi ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu Cywilnego. Akt ten w sposób odmienny niż kodeks cywilny reguluje chociażby kwestię wypowiedzenia umowy. I tak, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko i wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.

Najemca nie płaci czynszu - kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Jak już wspomniałam, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, możliwość wypowiedzenia zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego jest ograniczona. Przypadki te zostały uregulowane w art. 11, jednak dzisiaj skupimy się wyłącznie na sytuacjach, kiedy lokator nie płaci czynszu, czyli dokładnie na ust. 1 pkt. 2 tego przepisu.

Po pierwsze, zadłużenie najemcy musi przekraczać wysokość co najmniej 3-miesięcznej stawki czynszu. Należy pamiętać, że na zadłużenie składa się nie tylko czynsz należny wynajmującemu. Również opłaty za energię elektryczną lub wodę mogą być brane pod uwagę, o ile są one pobierane przez właściciela lokalu, a lokator nie ma zawartej bezpośredniej umowy z dostawcą mediów.

Czy już na tym etapie można wypowiedzieć umowę najemcy, który nie płaci czynszu? Niestety, nie. Pierwszym krokiem, jaki należy wykonać, jest zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. W piśmie tym należy wezwać lokatora do uregulowania zadłużenia oraz bieżących należności w terminie miesiąca. Pamiętajmy, żeby wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Jeśli lokator nie spłaci w wyznaczonym terminie zadłużenia, dopiero wówczas możemy wypowiedzieć mu umowę najmu. Okres wypowiedzenia wynosi miesiąc, a skutek przypada na koniec miesiąca kalendarzowego. Co to oznacza? Jeśli nieuczciwy najemca odbierze wypowiedzenie w dniu 15 marca, to umowa ulegnie rozwiązaniu dopiero z dniem 30 kwietnia.

Lokator nie chce się wyprowadzić

Wypowiedzenie umowy najmu nie zawsze kończy nasze zmagania z nierzetelnym najemcą. Często zdarza się, że mimo rozwiązania umowy, w dalszym ciągu lokator nie chce się wyprowadzić. Wówczas nie pozostaje nam nic innego, jak wystąpienie na drogę sądową z pozwem o opróżnienie lokalu, czyli eksmisję. 

Jako adwokat spotykam się oczywiście z pytaniami ile czasu trzeba czekać na rozstrzygnięcie sprawy o eksmisję. Trudno przewidzieć długość postępowania sądowego. Zależy to od wielu czynników, m.in. ilości spraw w referacie sędziego oraz choćby tego, czy pozwany nie będzie utrudniał postępowania. Na ogół, większość spraw o eksmisję, które prowadziłam, była rozstrzygana już na pierwszej rozprawie. 

Jakie są koszty związane ze sprawą o opróżnienie lokalu mieszkalnego? Opłata od pozwu wynosi 200 zł. Można ją uiścić np. przelewem na właściwy rachunek bankowy sądu lub w znakach opłaty sądowej, które można kupić w sądach. Jeśli decydujemy się na pomoc adwokata, wówczas należy doliczyć dodatkowe 17 zł opłaty skarbowej tytułem złożenia pełnomocnictwa. Samo wynagrodzenie prawnika jest natomiast ustalane indywidualnie.

Czy można wymienić zamki w drzwiach?

Jak już wiecie, zgodnie z przepisami procedura związana z usunięciem niepłacącego lokatora z mieszkania jest długotrwała i może się wiązać z kosztami sądowymi. Mało tego, czasem mimo prawomocnego wyroku, lokator w dalszym ciągu zajmuje lokal i ani myśli o wyprowadzce. Czy w takiej sytuacji, pod nieobecność lokatora, można wynieść z lokalu jego rzeczy i wymienić zamki w drzwiach? Nie. Musimy pamiętać, że w ten sposób narażamy się na powództwo o przywrócenie posiadania. Mimo bowiem tego, że lokal stanowi naszą własność, a lokator nie ma prawa tam mieszkać, polskie prawo chroni posiadanie nawet w sytuacji, w której nie jest ono zgodne ze stanem prawnym.

Swoim klientom odradzam również inne formy „przymuszenia” nielojalnego lokatora do opuszczenia mieszkania. Podejmując czynności polegające na odcięciu dostaw energii elektrycznej lub wody, możemy narazić się nawet na postępowanie karne.

Jedynym w pełni legalnym środkiem pozostaje wyłącznie skierowanie sprawy do egzekucji komorniczej. 

Czy to wszystko?

Kwestie związane z niepłacącymi lokatorami są znacznie szersze. Warto pamiętać, że w sprawie o eksmisję Sąd może stwierdzić, że pozwanemu przysługuje lokal socjalny. W tej sytuacji nie możemy skutecznie usunąć lokatora z mieszkania tak długo, jak długo właściwa gmina nie złoży mu oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obecnie czas oczekiwania na zwolnienie takiego lokalu wynosi niestety nawet kilka lat.

Warto jednak pamiętać, że wynajmującemu przysługuje powództwo o zapłatę zaległego czynszu. W przypadku, w którym najemca nie wyprowadził się z mieszkania mimo rozwiązania z nim umowy, możemy złożyć pozew o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jeśli natomiast sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, a właściwa gmina nie dostarcza takiego lokalu, z pozwem o odszkodowanie możemy wystąpić również przeciwko niej. Kwestie te zostaną jednak omówione w oddzielnych wpisach.

Zainteresował Cię ten artykuł, a może masz związane z nim pytania? Jeśli tak, to zapraszam Cię do zostawienia komentarza lub do udostępnienia wpisu w mediach społecznościowych.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on print
Share on google

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Zobacz poprzednie artykuły:
rozłożenie grzywny na raty

Rozłożenie grzywny na raty

Mimo, że kara grzywny jest karą wolnościową, to ze względu na swoją wysokość może nieraz stanowić poważną dolegliwość dla skazanego. Nadmienię, że zgodnie z art.

Read More »
adwokat Lublin 4 lata kancelarii

4 lata Kancelarii!

Dzisiaj będzie prywata na blogu 🙂 Dokładnie 4 lata temu, 16 października 2017 roku w CEiDG została zarejestrowana Kancelaria Adwokacka Adwokat Małgorzata Pietrzak. Można zapytać:

Read More »

Adwokat Lublin

Kancelaria Adwokacka Adwokat Małgorzata Pietrzak świadczy pomoc prawną na lubelskim rynku od 2017 roku. Jej celem jest zapewnienie usług prawnych na jak najwyższym poziomie, zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla przedsiębiorców.

Adwokat Lublin - dane

NIP: 712-334-92-64

REGON: 368502239

Rachunek bankowy: mBank

18 1140 2004 0000 3402 7714 8146


Adwokat Lublin - dojazd